Российские застройщики исчерпали запас прочности: Марат Хуснуллин о рисках для отрасли
Заместитель председателя правительства Марат Хуснуллин заявил, что строительная отрасль в России практически полностью израсходовала свой запас прочности. По его словам, ключевым фактором, усугубившим ситуацию, стало ужесточение правил выдачи семейной ипотеки, что неминуемо приведёт к сокращению объёмов жилищного кредитования и создаст серьёзные риски для всего строительного рынка.
«Снижение выдачи ипотеки сильно повлияет на строительный рынок. Мы запас прочности свой, который у нас был — у строителей, у девелоперов, с 2024 года уже выбрали. Дальше нас уже нельзя давить, дальше это риски для отрасли», — подчеркнул вице-премьер в ходе интервью.
Напомним, что с 1 февраля текущего года в России вступили в силу ограничения на выдачу семейной ипотеки по льготной ставке 6%. Теперь каждая семья может оформить только один подобный кредит, при этом оба супруга обязаны выступать созаёмщиками. Ранее такая возможность была доступна каждому из партнёров по отдельности.
В настоящее время власти прорабатывают возможность введения дифференцированной процентной ставки по семейной ипотеке, которая будет зависеть от количества детей в семье. Президент Владимир Путин поручил правительству, госкомпании «Дом.РФ», Центральному банку и региональным исполнительным органам подготовить соответствующие предложения до 1 июня.
Изменения в льготных программах, особенно в самой массовой — семейной ипотеке, уже привели к резкому сокращению числа сделок, отметил ипотечный брокер Дмитрий Ракута. По его словам, количество подаваемых заявок заметно уменьшилось. Кроме того, почти каждый второй потенциальный заёмщик получает отказ из-за жёстких мер регулирования, введённых Центральным банком.
«Застройщики сильно привязаны к ипотеке: доля сделок с ней ранее достигала 85%. Сейчас отрасль испытывает дефицит новых договоров, и многие компании в 2025 году приостановили вывод новых проектов на рынок, так как не понимают перспектив льготных программ», — пояснил Ракута.
Однако, как уточнил эксперт, далеко не все девелоперы остановили запуск новых объектов. Это не касается сегментов бизнес-класса и выше, где покупатели обладают иным уровнем дохода и чаще приобретают недвижимость за наличные средства. В массовом же сегменте проблемы с получением семейной ипотеки стали серьёзным сдерживающим фактором.
С 1 июля Центробанк дополнительно ужесточает требования к заёмщикам, касающиеся размера первоначального взноса и подтверждения платёжеспособности. Это, по мнению Ракуты, создаст дополнительные трудности как для рынка первичного жилья, так и для самих застройщиков. Введение дифференцированных ставок в зависимости от числа детей также может осложнить ситуацию.
Дополнительную неопределённость вносит срок действия программы семейной ипотеки — до 2030 года. Для застройщика это относительно небольшой период: на согласование проекта, подбор участка и получение разрешений уходит около года, а на само строительство — примерно три года. Таким образом, проект завершится как раз к 2030 году, когда судьба программы остаётся неясной.
Многие девелоперы, по словам Ракуты, продолжают держаться на плаву за счёт ранее запущенных проектов, стараясь в первую очередь выполнить по ним обязательства. Вопрос запуска новых объектов они пока отложили.
Оживление рынка, по мнению брокера, возможно лишь при снижении рыночных ипотечных ставок до 13-14%. Для этого ключевая ставка Центробанка должна опуститься примерно до 10%. Однако даже 14% для многих заёмщиков — высокая планка. В этом случае они, вероятно, не будут привязаны исключительно к первичному рынку и предпочтут готовое жильё, не требующее ожидания. Вторичный рынок, где цены за квадратный метр сейчас ниже, чем в новостройках, может перетянуть на себя часть спроса. Впрочем, с возобновлением спроса продавцы начнут повышать цены, и разница между сегментами будет сокращаться.
Заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов считает, что говорить о тотальном дефиците средств у всех застройщиков пока преждевременно. Часть девелоперов чувствует себя уверенно. Однако сложности испытывают те компании, у которых неудачные проекты, плохая реализация или высокая зависимость от проектного финансирования. Высокая кредитная ставка съедает значительную часть прибыли.
«Они могут уйти с рынка, а это отразится и на дольщиках. Но они, как минимум, получат назад свои деньги, а в большинстве случаев можно надеяться на то, что жильё будет достроено. Практика работы с дольщиками отработана ещё в старых условиях, когда был кризис с такими квартирами, есть Фонд развития территорий», — отметил Цыганов.
Снижение объёмов будущего строительства, вызванное финансовыми трудностями, приведёт к уменьшению предложения на рынке новостроек. Когда спрос восстановится благодаря снижению ставок или новым мерам господдержки, может возникнуть дисбаланс, который спровоцирует скачок цен. Задача государства — обеспечить, чтобы предложение в первичном сегменте не отставало от спроса.
Основатель и почётный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев подчеркнул, что текущую кредитную нагрузку не может долго выдерживать ни одна промышленная сфера. Ожидания по снижению ключевой ставки и возврату платёжеспособного спроса не оправдались. Он напомнил, что в 2023 году блокирующими для рынка стали ставки в банках на уровне 15-16%. Соответственно, для возобновления числа сделок они должны опуститься ниже этого порога.
