Многие россияне, скопив небольшие сбережения, стали активнее искать варианты вложения в собственное жильё: покупка доли в квартире или отдельной комнаты в городах‑миллионниках выглядит как доступный способ обеспечить себе «тихий уголок». Однако, как отмечает практикующий риелтор Владимир Шмелев, такие сделки часто сопряжены с серьёзными рисками – от потери права на жильё до конфликтов с соседями.
По данным Ассоциации Гильдии риелторов России, в среднем достаточно около 1,54 млн рублей, чтобы приобрести долю в квартире в одном из мегаполисов страны. В Москве цена стартует уже от 5 млн рублей. Наибольший спрос наблюдается в Казани, Новосибирске, Екатеринбурге и Краснодаре.
Как обезопасить покупку комнаты
Шмелев советует обращать внимание на наличие отдельного кадастрового номера у помещения. Такой номер фиксирует комнату как самостоятельный объект недвижимости, что позволяет оформить на неё ипотеку и пользоваться общими частями (кухня, санузел, коридор) в равных долях со всеми совладельцами.
Когда лучше воздержаться
В Москве и особенно в Санкт‑Петербурге часто встречаются случаи, когда документально оформлена не сама комната, а лишь доля в праве общей собственности. Такие «комнаты‑доли» могут превратиться в юридическую ловушку: любой из совладельцев может выйти из жизни, а вопрос о новом соседе останется открытым. По словам Шмелева, некоторые предприниматели покупают многокомнатные квартиры на первых этажах, переоборудуют их в отдельные студии и продают доли через соглашения с «одноквартирниками». Это остаётся сделкой с правовым дефектом.
Среди реальных проблем покупатели сталкиваются с соседями, которые нарушают порядок – от шумных и агрессивных до людей с деменцией, создающих санитарные неудобства. Кроме того, часто такие комнаты получены после неузаконенной перепланировки. Если надзорные органы обнаружат нарушение, текущий владелец будет нести ответственность за приведение помещения в исходный вид, независимо от того, кто проводил перепланировку.
Практические рекомендации
Шмелев предлагает тем, у кого есть накопления, рассматривать покупку небольшой отдельной квартиры, даже если она находится в отдалённом районе. Риски при такой сделке существенно ниже, чем при приобретении долей в квартире. Если же выбор падает на комнату, следует проверить три ключевых момента:
1. Является ли объект в ЕГРН отдельным помещением или долей в общей собственности.
2. Как была образована комната: проведена ли перепланировка и получено ли её официальное разрешение.
3. Существует ли чётко установленный порядок пользования общими частями для совладельцев, что особенно важно для защиты прав на собственную комнату.
Тщательная проверка этих пунктов поможет избежать неприятных сюрпризов и сохранить вложенные средства.
