В последнее время сдача квартир в аренду потеряла свою привлекательность как высокодоходное занятие. Реальная доходность от аренды в крупных городах снизилась до 4-5% годовых, что значительно ниже ставок по обычным банковским депозитам. Экономисты и инвесторы считают, что держать миллионные активы в недвижимости становится невыгодно.
Причиной снижения доходности является наличие скрытых трат, которые съедают большую часть арендного дохода. Часть денег неизбежно уходит на поддержание объекта, объясняет эксперт Финансового университета при правительстве РФ Ольга Борисова. Для начала необходимо определить чистую доходность аренды, вычитая из годового дохода налоги, затраты на страховку, периоды простоев при смене жильцов, регулярный мелкий ремонт, замену бытовой техники и ту часть коммуналки, которую не покрывают арендаторы.
Если итоговая чистая ставка получается ниже 8%, то подобный вариант инвестирования проигрывает обычным облигациям и банковским вкладам. Региональная статистика также демонстрирует неэффективность классических инвестиций в жилье. При текущих ценах на недвижимость чистая доходность балансирует на грани погрешности, особенно если сравнить доход от аренды с процентами по вкладам или гособлигациям.
Например, в Казани хорошая однокомнатная квартира стоит в среднем 12,7 млн рублей, а сдать ее можно за 30-35 тысяч в месяц. В Новосибирске объект за 7-8 млн принесет около 30 тысяч рублей ежемесячно, а в Уфе квартира ценой в 7 млн сдается за 25,2 тысячи. В некоторых случаях, с учетом всех накладных расходов, чистая доходность падает ниже 4%. В это же время ОФЗ дают доходность на уровне 13,6% годовых, а полугодовые вклады в банках держатся на отметке в 14%.
Разместив 12 млн рублей на банковском вкладе под 13% инвестор заработает около 1,56 млн рублей за год. Сдача казанской квартиры за те же деньги принесет хозяину максимум 420 тысяч рублей грязными, то есть без учета ремонта и содержания. Хотя показатели доходности иначе как удручающими не назовешь, поспешно избавляться от квартиры не стоит. Долгосрочные инвестиции в жилье всегда состоят из двух независимых слагаемых: доходность в моменте и стоимость объекта вдолгую.
Квартира в качестве инвестиции утратила свой прежний спрос. Сейчас действительно заканчивается время слепых инвестиций, и теперь нужно просчитывать все варианты. Иногда квартира с доходностью 5% может быть и хорошей инвестицией, если расположена в перспективном развивающемся районе, который через три года вырастет в цене. А иногда квартира с теми же 5% — это просто замороженные миллионы, которые можно было использовать в разы эффективнее.
Прежде чем выставлять квартиру на продажу, необходимо учесть два важных момента: срок владения имуществом и перспективы локации. Если квартира находится в вашей собственности менее пяти лет, сделка потребует уплаты НДФЛ в 13%. В этом случае от продажи выгоднее временно воздержаться. Если район активно застраивается и обрастает инфраструктурой, то его ценность будет расти, что может компенсировать низкую ставку аренды.
Что касается рынка аренды до конца 2026 года, стоимость аренды может незначительно упасть из-за роста предложения. В ближайшее время рынок долгосрочной аренды останется стабильным из-за притока новых клиентов, которые отказываются от покупки своего жилья и оставляются в съемных квартирах. Но и взрывного роста арендных ставок не будет, поскольку на рынок выходят новые инвестиционные квартиры, купленные в период массовой льготной ипотеки.
